Hagamos una cuenta incómoda. La entrada de un piso medio en Madrid ronda hoy los 80.000-100.000 euros. Con ese mismo dinero, en Asunción no se paga la entrada: se compra el piso entero, desde unos 60.000 USD en zonas consolidadas. Y mientras el inversor madrileño pelea por rentabilidades del 3-4% con un inquilino protegido por ley, el de Asunción cobra su alquiler en dólares al 6-8%. La prensa económica española ya lo recoge: los españoles invierten cada vez más en inmuebles en Paraguay, con operaciones sobre plano que superan el 20% de retorno anual al sumar revalorización.
Qué ha cambiado para que esto despegue ahora
1. El grado de inversión: el sello que faltaba
El 17 de diciembre de 2025, S&P Global otorgó a Paraguay su segunda calificación de grado de inversión, sumándose a la de Moody's de 2024. Traducción: los fondos institucionales europeos que tenían prohibido entrar por estatutos ya pueden hacerlo. El pequeño inversor que llegue antes que ellos compra a precios de país emergente con riesgo de país calificado.
2. El CDI España-Paraguay engrasa la fiscalidad
Desde enero de 2025, el convenio de doble imposición elimina el principal dolor de cabeza del inversor transfronterizo: tributar dos veces por la misma renta. Las rentas del alquiler y las plusvalías tienen ahora un marco claro y previsible entre ambos países.
3. Los números del ladrillo asunceno
| Indicador | Asunción | Madrid |
|---|---|---|
| Precio piso de entrada | desde 60.000 USD | 350.000-450.000 € |
| Rentabilidad bruta alquiler | 6-8% (en USD) | 3-4% |
| Revalorización anual | ~10% (hasta 20% sobre plano) | 5-7% |
| Fiscalidad sobre rentas | Régimen 10/10/10 | IRPF hasta 47% |
El dato: Asunción figura entre las tres ciudades más rentables de Sudamérica para inversión inmobiliaria, con retornos del 7% al 11%. Comprar sobre plano añade típicamente un 20% de revalorización al finalizar la obra. Eventos como Paraguay Investment España 2026 están acelerando el flujo de capital europeo hacia el mercado local.
La oportunidad (y la letra pequeña)
La ventana interesante es la actual: precios todavía de mercado pequeño, con fundamentales de mercado serio. Cuando el capital institucional europeo termine de leer el informe de S&P, los precios de Villa Morra, Ycuá Sati o Recoleta no serán los de hoy. A esto se suma el nuevo Investor Pass: una inversión inmobiliaria desde 200.000 USD da acceso directo a la residencia permanente. El ladrillo paraguayo ya no solo renta: también abre puertas.
La letra pequeña existe, claro: mercado menos líquido que el español, due diligence registral imprescindible, y la rentabilidad del 20% corresponde a operaciones sobre plano con su correspondiente riesgo de promotor. Por eso la selección del activo y del desarrollador es el 80% del éxito. Nosotros estamos en el terreno, en Asunción y en Madrid, precisamente para eso.
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